直管公房管理的可持续发展路径研究

摘 要 直管公房作为一种老的国有资产管理形式，在近几十年的城市发展中发挥着独特的社会稳定作用。直管公房指的是我国计划经济时期，国家的一种福利政策，住房保障制度。在解放初期，由国家政策决定，将部分国有资产交给各地市级房产管理部门直接进行管理经营。随着社会的发展，不断深化住房管理制度改革，直管公房日渐暴露出某些方面的滞后性。本文是对此问题进行分析。

关键词 直管公房 住房管理 国有资产

一、前言

随着计划经济的发展，公产房屋作为其产物已有多年的历史，致力于对其改善的努力一直也没有停止，近年来，也在很多方面进行过调整，但是政事企混为一体的状况却一直没有改变，这种旧的体制已经很难适应当下形式的发展要求。

二、直管公房的管理现状和存在的问题

（1）直管公房单位正常运行的经费问题。传统现有的公房管理体制体现了“以租养房，服务群众”的工作原则，但是，在住房商品化的近二十年来的运作过程中看来，直管公房越来越显示出维护费用日益增长、不能满足人民群众的要求、国有资产贬值的弊端，甚至出现了拖拉城市建设的后腿，收支严重失衡的后果。加上近年来旧城改造的加快需要拆除大量的直管公房；国家惠民政策的力度加大，廉租房屋的大量建造。直管公房日渐趋于举步维艰的状态。但是相关部门没有建立起有效的调整改善管理机制，针对这些问题，如何保证直管公房产业的良性发展已经成为直管公房管理工作中的主要问题。

（2）直管公房的管理基础薄弱问题。直管公房的管理资料不全，产权管理责任不明，公房的出售之后的物业服务标准问题，公房拆除之后的面积准时返还等问题都没有得到及时地调整、有效地保障。另外再如我单位1998年起市政府为了维护小型国有企业的正常运行一纸文件造成的划拨单位拒交房租的问题等等。所有以上种种最终造成直管公房的底数不清，账实不符，属权不明确等问题的存在。

三、直管公房的管理体制要充分适应市场的经济发展需求

由于直管公房建造年代久远，直到目前仍有简易、砖木的平房；不成套的楼房；与私人有双气有电梯的高层相比，差距过大。一切从实际出发，让群众充分享受到社会的进步。因此，深化其体制的改革，为其适应市场经济公房管理的体制改革势在必行。在改革的过程中，要切实的遵循党的群众路线为指导思想，并且，深入的将党在十八大的精神贯彻其中，最终要建立和市场经济体制相适应的公房管理体制。具体需要我们坚持一下四个原则：要坚持实事求是的原则不动摇，在研究问题以及制定实施方案的过程中，一切的理论依据都要来自于实践；要坚持国有资产保值以及增值的原则不动摇，要将国有资产做大做强，加快其发展；坚持市场化的原则不动摇，要按照市场经济的规律，发展社会化、企业化、专业化的公房发展策略；将改革、稳定、发展统一为一体，将各个方面协调调动起来，积极发展。

四、重建公房管理体制分析

目前，很多城市已经采取了直管公房的体制改革策略，并且取得了可喜的成就，为其他地区采取这一策略提供了宝贵的经验。各个城市的直管公房体制改革好处总结下来为除弊兴利，具体的体现可以总结如下：

（1）统一进行管理，确保国有资产不能流失。在直管公房的管理条例中，将资产与人、事的管理结合在一起作为总的指导原则，建立健全的国有资产管理体制，实行统一集中管理，清除在直管公房的管理中出现的条块分割、各自为政的现象，为国有资产的管理提供可靠的保障。

（2）整合资源、形成合力。直管公房具有很多独特的优势，如具有良好的地理位置，具有丰富的教育资源，具有便利的交通条件等等，但是在传统体制下，资源的分散、管理体制的分割使得整体的存量难以盘活、资源难以整合在一起，使得直管公房的价值难以有所提升。因此，需要将直管公房的优势集合在一起，我们必须对资源进行合理的整合，并对结构进行相应的调整。在对直管公房中的老房、旧房、破房进行管理的过程中，针对那些租金较低，并且租住的人群多数都属于低收入家庭的情况来看，可以将这些直管公房转化为廉租房，这种管理模式不仅可以为政府分担一定的职责，还可以在一定程度上有效的缓解住房的市场压力，并减少对困难户安置产生的成本价值，可以为住房体系的完善做出有力的贡献。

（3）实行整体的转制，充分调动干部的积极性。很多工作人员在吃事业饭的思维下，养成了很强的惰性，使得公房的管理的许多优势都得不到合理的发挥，但是新型的体制改革实施后，将员工的利益和经营的好坏直接联系在一起，这种经营形式可以最大限度地将员工的积极性调动起来，并且也可以使工作人员的各种专业特长充分得到发挥。

五、直管公房的发展方向

（1）继续为人民服务，并且和廉租房共同管理。直管公房未来的发展方向要克服现在的很多直管公房没有充分地被低收入家庭所使用，具体可以通过调节租金来达到这样的效果，首先可以全面提高直管公房的租金，最终达到或者接近市场的租金标准，这样可以使那些非低收入家庭放弃占据直管公房，进而将其作为廉租房的房源，其次可以根据租赁户的经济条件进行合理划分重新制定直管公房的租金标准，低收入、廉租、公租采取不同标准，便于管理。

（2）彻底剥离直管公房，扩大物业服务管理。要将直管公房从“文革产”、“经租产”中剥离出来，尊重历史，还原到房管局的管理状态，加强直管公房的统一管理，坚持以民为本、化堵为疏，加强直管公房的经营管理、工程修缮、物业管理、房屋交易等。具体做法可以是：针对“危、旧、破、差”的老化直管公房，专门成立领导小组，将公房划分成区域，然后指定负责人，实施定期普查工作，以便及时进行评估出售，或者重新购买片区房产、原址重建居住小区等工作。

六、总结

直管公房是一种特殊的管理形式，有着非常重要的价值所在，针对其存在的各种各样的问题，我们要进行详细的分析，然后切实的结合实际的特征，制定出合理的解决方案，最终以能够有效地保障人们的利益，为人们提高良好的服务为宗旨。在城市化的建设中，对直管公房的有效管理，更能够降低拆迁给人们造成的损失，可以进一步维护社会稳定、推动社会的发展。所以我们要结合实际的情况，加强对其管理力度，最终维护社会稳定，推动城市化建设。