基于税收筹划在房地产企业经营管理决策中的应用探讨

【摘要】 文章从房地产企业日常经营管理中关于营销手段、投资方式、服务内容三个最基本的决策选择着手，说明税收筹划对房地产企业经营管理决策的重要影响及运用，旨在增强房地产企业的税收筹划意识，多途径地增加房地产企业收益，从而促进房地产行业的健康有序发展。

【关键词】 税收筹划；决策；营销手段

一、对税收筹划及房地产现状的基本认识

税收筹划是企业的一种理财活动，是指纳税人为实现经济利益最大化的目的，在国家法律允许的范围内，对自己的纳税事项进行系统安排，以获得最大的经济利益。税收筹划的出现是税收进步的象征，是经济发展到一定阶段的必然现象，也是现代企业必修的一门功课。企业管理者应该给予充分重视，合理运用会计政策及税收优惠政策，通过合理、合法的手段，减轻企业税负，增加企业收益，从而使企业得到稳步发展。

二、税收筹划在房地产企业经营管理决策中的实际应用

笔者以营销手段、投资方式、服务内容的决策选择为基础，阐述了税收筹划在房地产企业经营管理决策中的实际应用。

（一）房地产企业营销手段的税收筹划 企业管理者进行初步分析发现：对于方案1，客户如果买一套房子200万元，就须赠送一辆汽车，花费20万元，所以房地产公司收入180万元；对于方案2，在促销期内给予客户原价优惠10％ ，则净收入也为180万元=200× （1-10％）。从销售角度分析，两种方案没有差别，均可行。但是如果站在纳税的角度考虑，方案却有优劣。 方案2，按照优惠价的10%销售，即以180万元的价格销售，企业需要缴纳营业税180×5%=9万元，城建税及附加9×（3%+7%）=0.9万元；缴纳印花税180×0.05%=0.09万元。综上，房产公司在此销售过程总共应缴纳的税费9.99万元。比方案1相比，税收减少9.51万元，减少比例为48.769%。对于客户来讲，房产买卖需要缴纳契税180×2%=3.6万元，印花税180×0.05%=0.09万元。客户合计应缴纳税费3.69万元。与方案1相比，税收减少0.41万元，减少比例为10%。

（二）房地产企业投资方式的税收筹划

房地产企业除了通过房屋销售来获取企业利润外，往往还进行对外投资，来获取更多的利润或降低风险。房地产企业在进行投资决策时，往往面临着以下两种方式的选择：一种是以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险。另一种是房地产企业以房产投资，不承担联营风险，只收到固定收入。为此，可通过以下案例说明，税收筹划对房地产企业投资方式选择的影响和运用。

通过比较不难发现，共同承担风险比不共同承担风险要节省3万元的税款，但共同承担风险会增加纳税人的风险系数，所以在选择这种筹划方法来进行税收筹划时，还应该从综合方面考虑，如果共同承担风险对纳税影响比较小，则可以考虑这种合作方式。

（三）房地产企业服务内容转换的税收筹划

房地产企业在日常经营中还可根据市场行情的变化，灵活转化服务内容，从而达到减轻税负、获取更多利润的目的。

案例3，因受金融危机的影响，某房地产企业原来的主营业务不景气，仓库被闲置，为增加收入，公司决定转型，把对外出租仓库作为主营业务。当年取得租金收入800万元，依据5%的税率需交纳营业税40万元，依据12%的税率需交纳房产税96万元。单此两项税收就达136万元，占到总收入的17%（136/800）；若再加上其他一些税费，则企业的税负更重。

三、结束语

综合上述分析说明，经过纳税筹划房地产企业的税负相对未纳税前大大减少。可见，纳税筹划是房地产企业减少不必要的税收上缴、压缩成本、增加企业利润必不可少的措施之一。与此同时，纳税筹划还为房地产企业的持续健康发展提供了另一发展空间，这主要是由于考虑到我国房地产的现状，我国政府对房价的严格防控和高压打击给房地产企业的经营管理造成的极大不利影响。●

【参考文献】 ［2］ 王克霞.新企业所得税对房地产企业税务筹划的影响［J］.商业经济， 2009

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［3］ 葛长银. 谈房产税的节税技巧［J］. 财会学习，2009

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［5］ 陆英. 房产税节税方案最佳设计［J］. 财会学习， 2009

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